在企业自建房产场景中，房产原值的确认需遵循两大原则：一是与房屋不可分割的支出需纳入原值；二是成本需按实际用途分摊至不同房产单元（如厂房、车间）。以下是具体分析：
一、房产原值的确认规则
- 预付工程款的处理
- 预付给建筑公司的980万元属于工程预付款项，即使未取得发票，仍需在竣工结算后计入“在建工程”，最终转入“固定资产”。若长期挂账“预付账款”且未取得合规票据，可能被税务机关要求暂按合同金额计入原值。
- 税务依据：根据《企业所得税法实施条例》，外购或自建固定资产的计税基础包括支付的全部价款和直接相关费用（如设计费、材料费等）。
- 自行采购建材的处理
- 已取得发票的280万元钢筋混凝土支出，需根据实际使用对象区分归属。例如：若材料全部用于厂房建设，则计入厂房原值；若部分用于车间，需按比例分摊。
二、厂房与车间原值的区分方法
- 成本分摊依据
- 物理空间划分：若厂房与车间为独立建筑，按各自建筑面积比例分配共同成本（如地基工程、公共设施）。
- 直接成本追溯：直接归属于某一单元的支出（如车间专用设备基础）单独计入对应原值。
- 示例：若厂房占比60%、车间占比40%，则980万元预付款中588万元（980×60%）计入厂房，392万元（980×40%）计入车间。
- 特殊情形处理
- 无法明确划分时：税务机关可能要求合并计算原值，导致税负上升。建议通过工程结算文件、采购合同等资料辅助分摊。
三、税务优化建议
- 完善成本归集证据链
- 要求建筑公司提供工程结算明细，明确厂房与车间的工程量及造价。
- 保留采购合同、领用记录等，证明材料实际使用去向。
- 避免原值虚增风险
- 若实际工程造价显著低于合同金额（如用户所述400万元），需核实建筑公司是否虚增成本。可通过第三方造价审计报告佐证，向税务机关申请调整原值。
- 票据合规性管理
- 及时催促建筑公司开具发票，避免因缺票导致成本不得税前扣除。若长期未取得发票，可能需纳税调增。
四、争议问题解析
用户提出“实际造价仅400万元”与账面1260万元的差异，可能源于以下原因：
- 合同金额包含资质挂靠费、管理费等非工程成本，需剔除与房产无关的支出。
- 预付账款中包含未发生的工程进度款，需按实际完工量调整入账金额。
结论：980万元预付工程款与280万元建材支出原则上需纳入房产原值，但可通过合理分摊及证据完善降低税基。建议结合竣工结算报告细化成本归属，必要时寻求专业机构协助。