一、房产税纳税义务法律依据与基本原则
根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，特殊情况下可约定实际使用人代缴，但法律责任仍归属产权方。
二、不同使用场景下的纳税义务划分
1. 房屋出租场景
| 租赁类型 | 纳税义务人 | 计税基数 | 税率 |
| 企业产权出租 | 出租方 | 租金收入 | 12% |
| 个人住宅出租 | 出租方 | 租金收入（地方可减征） | 4%-12% |
| 转租行为 | 转租方 | 不重复征税（仅首租） | — |
示例计算：
某公司出租商业房产年收租金50万元：
应缴房产税 = 500,000 × 12% = 60,000元
2. 房屋自用场景
- 计税公式：
应缴房产税 = 房产原值 × 70% × 1.2% - 操作要点：
- 房产原值含地价、装修等附属设施；
- 按会计账簿“固定资产-房屋”科目记载金额计算。
案例：
自用厂房原值2,000万元：
年房产税 = 20,000,000 × 70% × 1.2% = 168,000元
3. 房屋闲置场景
- 一般规则：按房产原值征收（税率1.2%）；
- 地方性减免：部分省市对空置超1年的商业房产给予30%-50%减征（需备案）；
- 特殊政策：
- 政府征用闲置房：免征；
- 危房停用：凭鉴定报告免征税款。
三、免税政策适用条件与申报流程
1. 法定免税范围
- 国家机关、军队自用房产；
- 宗教寺庙、公园名胜公共设施；
- 个人非营业用房（如家庭唯一住宅）。
2. 政策性减免申报
- 资料准备：
- 产权证明复印件；
- 租赁合同/空置证明；
- 减免税申请表（税务局模板）。
- 办理时效：
- 按年申请：需在每年3月31日前提交；
- 临时减免：特殊情况可年中申请。
四、常见误区与风险提示
1. 认知误区纠正
- 误区1：“谁使用谁交税” → 仅适用于城镇土地使用税，房产税法定责任仍在产权方；
- 误区2：“长期租赁可转移税负” → 合同约定承租方代缴，但税务机关仍向产权方追责。
2. 稽查高风险行为
- 隐瞒租金收入（如通过“服务费”拆分租金）；
- 虚报房产原值（如未将装修费用计入税基）；
- 逾期未缴税款（按日加收0.05%滞纳金）。
五、多主体租赁场景处理指引
1. 共有产权房出租
- 税款分摊：按产权比例分别申报缴纳；
- 票据开具：由管理方统一开票，其他共有人提供分割单入账。
2. 委托代管房产
- 责任界定：代管人需履行代缴义务，但产权人承担连带责任；
- 协议必备条款：
- 代管方按月向产权人提供完税凭证；
- 约定税款追偿机制。