一、税法政策解析与处理原则
依据《契税法》《企业所得税法》及财税〔2016〕43号文规定：
- 契税法定缴纳义务
- 纳税人主体：契税法定缴纳义务人为不动产受让方（买方），与转让方（卖方）无关。
- 违规后果：若卖方强制承担买方契税，不改变法定纳税义务归属，相关支出不得作为卖方成本列支。
- 企业所得税扣除条件
- 相关性原则：企业所得税税前扣除费用须满足“与取得收入直接相关”要求。
- 判例指引：参考(2016)最高法行申256号判决，卖方承担买方税费属于“无关支出”，不符合税前扣除条件。
二、买卖双方不同视角的财税处理
| 主体 | 承担契税行为 | 税务影响 |
| 卖方 | 承担买方15万元契税 | ①会计处理：计入“营业外支出”科目； ②税务处理：企业所得税纳税调增15万元 |
| 买方 | 实际缴纳契税（含卖方代付部分） | ①计入不动产计税基础； ②若土地用于经营，可在使用期内通过折旧/摊销税前抵扣 |
示例：土地转让价500万元，卖方额外承担契税15万元
- 卖方利润表处理：
营业收入：500万元
营业外支出：15万元（需纳税调增） - 买方资产入账价值：500万元（土地） + 15万元（契税） = 515万元
三、特殊合同条款的合规性审查
实务中常见避税操作及风险提示：
- 合同拆分争议条款
- 违规操作：签订“土地转让合同总价515万元（含代付契税15万元）”。
- 风险后果：税务机关可能认定卖方“虚增成本”，要求补缴企业所得税（15×25%=3.75万元）及滞纳金。
- 合规操作路径
- 方案一：提高转让价格至515万元，由买方自行完税（卖方税负增加：515-500=15万元，需权衡利弊）。
- 方案二：在土地价款外单独约定“卖方赠予买方15万元用于纳税”，需按“偶然所得”代扣个税（15×20%=3万元）。
四、纳税申报实操指引
- 卖方申报表填制要点
- A105000《纳税调整项目明细表》：
第19行“其他”调增金额：15万元
备注栏注明：“承担受让方契税支出，不符合税法扣除条件” - 买方申报衔接
- 土地增值税清算：将代付契税计入“取得土地使用权支付金额”参与加计扣除（515万元×30% = 154.5万元）。
- 增值税抵扣：若为增值税一般纳税人，取得合规票据可抵扣进项税（如中介服务费对应的进项）。
五、跨税种联动风险管理
- 土地增值税特别关注
- 可扣除范围：代付契税不得纳入土地增值税“开发成本”扣除项。
- 申报口径：需在《土地增值税清算申报表》说明栏披露代付税款性质。
- 印花税关联影响
- 计税依据：产权转移书据按合同载金额（含税价）的0.05%缴纳，代付契税不列入计税基础。