一、二房东出租业务的性质与纳税属性
商业管理公司从原房东处承租办公房产，再转租给其他租客，本质上属于“转租赁”行为。这一行为与直接出租自有房产在税务处理上存在一些差异，但在发票管理方面，并不是因为房产不属于公司所有就不能自行开具发票。
二、发票开具的条件
只要二房东（商业管理公司）已完成税务登记并具备相应的发票领用资格，即可通过本公司的电子税务局系统直接为租客开具租赁业务发票，无需每次都等一房东先开票后再去税务大厅代开。
- 具有开票资格：已申请并核准了相应发票种类（增值税普通发票或专用发票权限）。
- 拥有合法租赁合同：与一房东签署的租赁合同及与租客的转租合同。
- 票据管理合规：遵循税务机关对开票管理、项目名称、税率选择等的要求。
三、纳税人类型与税率适用
- 小规模纳税人
- 税率：房屋租赁服务适用5%征收率，部分时期按政策可阶段性减按低于5%。
- 开票权限：可在电子税务局直接开具普通发票。如果租客需要增值税专用发票，则需前往税务局申请代开。
- 一般纳税人
- 通常适用9%的增值税税率。
- 若租赁的房产系2018年4月30日前取得，且属于可适用简易计税方法的情形，可以选择按5%征收率开票。
- 一般纳税人可自行开具普通发票和专用发票，且专用发票在符合法律规定的前提下可供承租方抵扣进项税额。
- 选择计税方法的说明
- 增值税税率的选择需在业务发生前确定，并在税务机关备案（如涉及简易计税需依规办理）。
- 一旦采用简易计税方法，则在同一项目周期内应保持一致，不可随意变更。
四、一房东发票与成本抵扣
- 成本归集作用：一房东应向二房东（商业管理公司）开具房租发票。该发票可以作为企业所得税的成本费用凭证。
- 进项税抵扣：如果二房东为一般纳税人，且一房东开具的是可抵扣税额的增值税专用发票，则可用于抵扣进项税额，从而减少应纳增值税税款。
- 独立开票权：一房东是否给二房东开票，不影响二房东为租客开具发票的权利。关键是二房东已经依法取得发票领用权限，并在合法的合同与纳税模式下开展业务。
五、实务操作建议
- 电子税务局操作
- 在公司电子税务局系统中选择“增值税发票管理”菜单，点击相应的发票开具功能（普通发票或专用发票）。
- 确认“服务名称”栏目填写规范，例如“办公楼租赁服务”或“写字楼租赁服务”。
- 正确选择适用税率（5%、9%等），避免误填造成税务风险。
- 材料留存
- 一房东开具给二房东的发票原件及租赁合同。
- 二房东与租客的租赁合同、收款凭证。
- 如涉及代开发票，应保留税务局出具的代开发票申请单。
- 风险控制
- 保证合同、票据、账务的一致性。
- 关注税收优惠的有效期和适用条件，避免过期使用低税率。
- 若存在联营、分包等特殊场景，应提前确认合同性质防止误判。
六、总结
商业管理公司即便作为二房东，只要依法办理了税务登记并具备开票资格，就可以直接通过本公司的电子税务局系统为租客开具租赁发票。小规模纳税人通常按5%征收率开普通发票，租客如需专用发票需代开；一般纳税人通常按9%税率开票，符合条件的可执行5%简易计税，并可开具专票。原房东向二房东开具发票有助于成本和进项税抵扣，但并不决定二房东的开票权。规范票据、遵守税率要求，是确保租赁业务税务合规的核心要点。