一、业务背景及操作模式
这种模式实际上是由房产中介公司开展“收购—装修—转售”的业务，但由于合同签订主体与资金支付主体为公司法人个人而非公司法人主体，且房产登记权属未变更，公司又对该房产进行了增值性装修后再转售，因此在会计、税务及法律层面存在较多风险。
业务流程总结：
- 法人以个人名义与原房东签订收购合同，并将 48 万元购房款通过个人账户支付。
- 房产未过户到公司名下。
- 公司以自有资金投入装修，增加房产附加值。
- 完成装修后以 68 万元的价格出售给第三方。
二、主要税务风险分析
1. 收入归属与纳税主体不匹配风险
- 因合同主体是法人个人，税务机关可能将该交易视为个人买卖房产业务，该笔 68 万元销售收入应作为个人房屋转让收入计算，并可能按增值额计征个人所得税，同时涉及契税、增值税及附加税。
- 如果装修费用由公司承担但收入落在个人名下，会造成公司成本无法合法列支、个人多承担税负的双重问题。
2. 未代扣代缴个人所得税风险
- 房产转让时，买方应代扣代缴卖方的个人所得税。如果以法人个人名义出售但未代扣代缴，税务机关可追究补扣责任，并加收滞纳金与罚款。
3. 资金往来性质存疑
- 公司资金用于装修个人名下物业，若未签署委托经营或房产托管协议，有可能被认定为股东个人占用公司资金，涉及企业所得税调增与股东分红个税补缴问题。
4. 增值税及附加税申报缺口
- 小规模纳税人的房产销售若归属公司，应按适用税率（如 3%）申报缴纳增值税及附加税；若走个人，则可能涉及房产增值税按简易计税征收，存在税率水平与实际交易的差异风险。
5. 房产过户与契税风险
- 未及时过户给公司，可能导致房产销售真实性存疑，交易流转链条不完整，若被审计调查，可能被视为规避契税或减少房产交易次数的行为。
三、合理化与风险缓释建议
1. 统一主体经营
建议房产收购、装修、销售的合同主体和资金流主体均为公司名义，确保法律关系清晰。这样公司可在账面确认收入与成本，从而合理抵扣并降低纳税额。
2. 签订内部委托协议
若因特殊原因必须由法人先行收购，可签署《房产经营管理委托协议》，明确此房产由公司实际经营，销售收入与支出全部归公司。随后在账面做“代持”或“委托销售”处理。
3. 装修费用的入账方式
不论产权是否已到公司名下，只要有合法合同及付款凭证，可将装修费用记作“预付账款”或“长期待摊费用”，在房产实际销售时一次性冲减收入。
4. 按实申报纳税
无论采取何种模式，务必将交易事实完整反映在税务申报中，包括增值税、附加税及个人所得税等，避免因隐瞒收入或虚列成本导致的税务处罚。
5. 提前评估税负
在决定以个人或公司名义收购前，应对两种模式下的税负（契税、个人所得税、增值税、附加税）进行测算，选择综合税负较低且合规的方式执行。
四、案例税务测算示例
假设该房产以 48 万收购，68 万销售，规定城镇小规模纳税人房产销售税率为 3%，个人房产转让所得税按 20%计征，契税 1.5%。
- 公司模式
- 增值税 = 68万 × 3% = 2,0400 元
- 附加税（6%） ≈ 1,224 元
- 企业所得税（若无亏损）约按 25% 净利润计算。
- 个人模式
- 个税 = (68万 - 48万 - 合法装修成本) × 20%
- 契税按过户价计征。
通过测算，可以直观看出不同路径的税负差异，从而决定最优操作方案。
五、结论
该模式最大风险在于收入与成本的主体不一致及未代扣代缴个人所得税。为避免税务争议，应尽量保证所有合同、资金、发票、产权的流程一致并归属同一纳税主体。如果确实需要用个人名义收购，应通过书面委托与账务对应处理，确保公司成本能被税前扣除且不产生个人额外税收负担。同时提前做好税负预测，合理制定交易与装修计划，可有效降低税务风险。