一、房地产一级开发的概念
房地产一级开发，通常是指对土地进行基础整理和基础设施建设的阶段，即将原始土地进行拆迁补偿、规划设计、土地平整、配套设施建设（道路、供水、供电、通信等）等初始开发，使土地达到可进行二级开发（建设房产）的条件。这一阶段的业务主体多为政府授权的开发公司或由企业承接的项目。
二、能否抵扣进项税额的关键因素
能否抵扣进项税额取决于纳税人的身份、计税方式和进项税的性质。具体来说：
- 纳税人身份
- 如果企业是增值税一般纳税人，就有资格按规定进行进项税额抵扣。小规模纳税人一般不具备进项税抵扣权，只能按简易计税方式缴税。
- 计税方式
- 房地产开发企业在增值税计税方式中可选择一般计税或简易计税。一般计税方式实行销项税额减进项税额的计算模式，可抵扣进项税。
- 如果选择简易计税，不允许进项税额抵扣，而是按销售额直接乘以征收率计税。
- 进项税额的性质与合规性
- 可抵扣的进项税额必须由增值税专用发票、海关缴纳税款凭证或符合规定的的进项税额凭证取得，且须与实际购进的货物或服务直接用于增值税应税项目。
- 一级开发阶段主要涉及的可抵扣项目包括：工程施工费、设备采购费、原材料采购费、部分规划设计服务费等，只要符合“用于应税项目”条件，都可进行抵扣。
三、特殊情形与限制
- 用于非应税项目的进项税额不可抵扣
如果购买的资产或服务用于免税项目、集体福利或者个人消费，则进项税额不可抵扣。比如，部分土地补偿款中涉及的非税收费，就不能视作进项税额抵扣。 - 混用项目的分摊
如果同一批进项既用于应税项目又用于免税或非应税项目，应按比例进行进项税额分摊，只有应税项目部分才能抵扣。 - 进项税额转出
当进项税额对应的项目不再用于应税业务（例如土地转作自用），需将已抵扣的进项税额转出，这一点在房地产开发企业中很常见。
四、简要举例
假设某一般纳税人房地产公司在一级开发阶段购买了工程施工服务发票，金额200万元，税率9%，进项税额为18万元。
- 如果公司选择一般计税方式，并且上述施工服务直接用于一级开发应税项目，则该18万元进项税额可用于抵扣销项税额。
- 如果选择简易计税或该工程用于免税性质项目，则进项税额不可抵扣。
五、结论与建议
对于房地产一级开发项目，只要企业是增值税一般纳税人并选择一般计税方式，且进项税额来源合法合规、用途明确用于应税项目，就可以进行进项税额抵扣。抵扣时要注意票据的真实性、用途归属、分摊规则及进项转出要求，以确保税务处理合规。
这不仅能减轻项目的税负，还能更合理地安排资金流和项目成本核算，但前提是财务部门要严格管理每一笔进项税的凭证与用途，避免因不合规抵扣而引发税务风险。