在财税实务中，停车费的性质与适用税目一直存在一定混淆，尤其在区分其是否属于“不动产租赁”及是否需要备注详细地址方面。针对停车场经营企业、物业公司或商场等不同场景，应结合实际业务性质、合同内容以及税务政策加以判断。
一、停车费的业务性质划分
首先需要明确，停车费收入主要分为三种形式：
- 临时停车费
针对停车场按照时间计费的短期停放服务，通常以小时或次为单位，不具有长期排他使用权。其性质接近于“提供场地使用服务”，但在增值税分类中属于交通运输辅助服务，归入“其他现代服务业”而非“不动产租赁”。 - 月卡或长期停车费
对应客户获得一定期限固定或非固定车位使用权，看似接近租赁行为，但《财政部、国家税务总局关于营业税改征增值税试点的通知》和相关解释明确： - 若纳税人仅提供停车场所管理服务，并未形成法律意义上的房产租赁关系，则不属于不动产租赁。
- 只有在签订正式车位租赁合同、长期占用固定车位、明确界定车位编号且具有独立产权或使用权时，才可以视为不动产租赁。
因此，一般物业月卡停车收费大多仍归为“停车服务”而非“不动产租赁”。
二、发票备注栏填写要求分析
根据《国家税务总局公告2016年第23号》第四条第（五）款的要求：
出租不动产时，纳税人自行开具或税务机关代开增值税发票，应在备注栏注明不动产的详细地址。
该条款专门针对不动产租赁业务，其核心要点是税务机关能够准确识别租赁标的物。如果是停车服务，则不适用该条规定。
换句话说：
- 若属于停车服务类收费（包括月卡、临时停车等），备注栏一般无需填写地址信息。
- 若确认为不动产租赁（如长期固定车位租赁合同），则必须备注车位编号或详细位置，以满足合规要求。
实务中，停车费多采用“停车服务费”或“机动车停放服务”税收分类编码，例如“304020101”，税务系统会自动识别为生活性服务业，不需要额外填报产权类注记。
三、是否可以开具发票及税率说明
- 临时停车费
通常由停车场通过自动缴费机收取，若客户需要发票，可在系统中代开发票。此类发票税率一般为6%，属于现代服务业范畴。 - 月卡停车费
部分物业或管理方选择统一管理，不单独开具增值税专票。若客户或企业确有需求，则可开具普通发票，项目名称填写“停车服务费”即可，无需备注详细地址。 - 不动产租赁性质的车位
若车位为产权单位直接出租，可按不动产租赁税目处理。此时税率根据纳税人身份确定：一般纳税人按9%计税，小规模纳税人可按1%征收。备注栏中应填写车位编号或具体停车位地址。
四、实务解释与法律依据补充
综合财政部、税务总局历年政策及地方税务实务操作可知：
- 停车场经营收费属于提供停车管理或服务，不等同于出租房产。
- 即使月卡形式存在固定车位使用，也因时间短、产权不独立，多数地方税务局仍将其归入服务业项目。
- 法规中关于备注不动产地址的条款，针对具有不动产产权性质的租赁，而非一般服务收费。
因此，停车费无论是按次收费还是月度收费，只要未涉及房屋或房产性质租赁，都不需要在发票备注栏注明具体位置。
五、总结
综上所述，停车费通常属于提供停车管理服务，而非不动产租赁。除非确有签订固定车位的长期租赁合同，否则不需要在增值税发票备注栏注明车位地址或位置。对于临时停车、月卡停车等情形，均可开具“停车服务费”发票，不动产备注要求并不适用。
换言之：“停车费不是不动产租赁”，开票时只需按照“服务项目—停车服务”处理即可，税率依身份执行，无需备注地址。