当企业将自有房产对外出租时，这一行为在税务上被视为“提供不动产经营租赁服务”，因此会涉及多项税费的征收。不同房屋性质（住宅或非住宅）、不同纳税人身份（一般纳税人或小规模纳税人）、以及租赁合同条款（租金结构、是否包含物业费等）的不同，均会影响适用税率及计税方式。以下从主要税种、税率计算及实务注意点三个层面进行详细说明。
一、主要涉及的税种及适用税率
在企业出租自有非住宅房产的情况下，一般需要缴纳以下几类税费：
- 增值税（VAT）
举例说明：公司每月租金收入为10万元（不含税），若为一般纳税人，销项税额为10万元 × 9% = 9000元。
- 一般纳税人：提供不动产经营租赁服务时，适用 9% 的增值税税率。这是自2019年起针对该类服务的标准税率。
- 小规模纳税人：适用简易计税方法征收，税率为 3%。不过在不同地区，可能根据优惠政策享受阶段性减免，如小规模纳税人月销售额未超过一定标准时可免征增值税。
- 附加税及费
附加税主要包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，其征收基数为实际缴纳的增值税额。 - 城市维护建设税：一般为增值税的 7%（省会和市区标准）；
- 教育费附加：3%；
- 地方教育附加：2%。
合计附加税率约为 12%，即：附加税额 = 9000 × 12% = 1080元。 - 房产税
房产税按“计税依据”不同有两种计税方式：
实务中，出租自有房产通常按租金计征，即每月应缴房产税 = 实收租金 × 12%。若月租金10万元，则房产税额为1.2万元。
- 按房产原值减除10%~30%的减值率后乘以1.2%税率计算；
- 按租金收入的12%税率计算（出租行为常用）。
- 印花税
出租房产需对租赁合同缴纳印花税，税率为 租金金额的千分之一。若合同租金按10万元/月计，一年合同总租金120万元，则印花税=120万元×0.001=1200元。
二、税收计算汇总示例
假设甲公司为一般纳税人，将自有写字楼出租，月租金10万元（不含税），则应纳税款如下：
- 增值税：10万元 × 9% = 9000元；
- 附加税费：9000 × 12% = 1080元；
- 房产税：10万元 × 12% = 1.2万元；
- 印花税：10万元 × 0.1% = 100元。
合计每月税负约为 2.22万元。若为小规模纳税人，则增值税降为3%，总体税负将相对降低。
三、不同类型房屋的政策差异
- 住宅物业出租
若企业出租的是住宅性质房产，增值税可适用 5%简易计税率 或享受减按1.5%征收的优惠政策，房产税也通常按“按租金收入的4%~12%”征收，不同城市可能有减免。 - 自建房或购入房产后出租
房产税征收依据是“产权归属”。只要产权登记在企业名下，无论是否购入、继承或自建，出租时均应缴纳房产税。 - 含物业管理费的租赁合同
如果租金中包含物业服务费，应根据合同中服务内容细化入账，属于服务性质的部分仍需按现代服务业9%税率计算。
四、实务操作与申报注意事项
- 企业出租房产时必须开具增值税发票，并据此申报销项税额；
- 房产税、附加税、印花税等通常由企业在同一税务管辖机关一并申报；
- 若产权人为关联公司或母公司，应明确租赁关系及价款公允性，防止税局进行转让定价调整；
- 合同条款中可约定“租金不含税”或“含税价”，不同计价方式将影响价税分离与税额计算。
五、总结
公司将自有非住宅房产出租，需要同时缴纳增值税、附加税、房产税与印花税。其中核心税负来自增值税与房产税，约占租金收入的20%左右。实际税率受企业类型、房屋性质和地区政策的影响，建议在签订租赁合同前，明确是否含税定价，并在租期内规范开票和申报，避免重复计税或漏报风险。