对于企业购置房产的会计与税务处理，准确核算资产价值并合规计提折旧是关键环节。当出现付款在先、开票在后的情况时，需遵循权责发生制原则进行账务处理。原始处理中将已付款的房产计入“在建工程”科目通常不妥，因为“在建工程”核算的是需要安装建造的资产，而外购现房应直接确认为固定资产。以下将系统阐述正确的会计处理流程、发票到账后的调整方法以及折旧计提规则。
一、 核心原则：房产购置的初始确认与科目使用
- “在建工程”科目的适用性：“在建工程”用于核算企业自制、自建、改建、扩建固定资产所发生的各项支出。对于外购的、已达到预定可使用状态的现房（无论是住宅、商铺还是办公楼），其本质是固定资产的购置，而非建造活动，因此不应计入“在建工程”。
- 暂估入账的必要性：根据企业会计准则，对于已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算或未取得全额发票的固定资产，应按照暂估价值确定成本，并计提折旧。因此，企业在第三季度支付购房款并实际接管房产时，即应视为资产达到预定可使用状态，需进行暂估入账。
二、 分步骤账务处理详解
步骤一：付款当期的正确暂估入账（以8月-10月为例）
假设企业在第三季度分期支付购房款总计1200万元，并已实际占有使用该房产。财务应在最后一次付款的当月（如10月末）按合同总价（不含税）进行暂估。
- 会计分录：
借：固定资产—暂估 12,000,000贷：银行存款 / 应付账款 12,000,000 - 操作要点：暂估金额应基于购房合同载明的总价。此步骤将资产价值确认为固定资产，而非在建工程。
步骤二：暂估期间计提折旧
自暂估入账的次月（即11月）起，企业就应开始对该房产计提折旧。折旧年限根据房产性质确定，通常房屋建筑物不低于20年，实践中可按25年或更长期限计算。假设无残值，直线法下月折旧额 = 12,000,000 / (25 * 12) = 40,000元。每月计提折旧分录为：借：管理费用—折旧费 40,000，贷：累计折旧 40,000。
步骤三：收到增值税专用发票后的账务调整
假设在12月收到全额增值税专用发票，显示不含税金额为1210万元，增值税税额为108.9万元。
- 红字冲销原暂估分录：
借：固定资产—暂估 -12,000,000（红字）贷：应付账款—暂估 -12,000,000（红字）
此操作将之前暂估的账务记录清零。 - 按发票金额正式入账：
借：固定资产 12,100,000借：应交税费—应交增值税（进项税额） 1,089,000贷：银行存款 / 应付账款 13,189,000
注：根据现行税法，企业购入不动产（包括房产）支付的进项税额，不再分2年抵扣，可在取得增值税专用发票并经认证后，一次性全额抵扣。 - 折旧差额的调整（未来适用法，无需追溯）：
固定资产账面价值因发票金额而增加了10万元。对于此差额，无需对之前已计提的折旧进行追溯调整。只需从调整当月（12月）开始，按新的资产原值（1210万元）和剩余折旧年限重新计算未来每月的折旧额。 - 剩余价值 = 新原值 - 已提累计折旧 = 12,100,000 - (40,000 * 已提月数)
- 未来月折旧额 = 剩余价值 / (剩余折旧月数)
三、 折旧计提规则的明确与常见误区
- 折旧起始时点：固定资产应当自达到预定可使用状态的次月起计提折旧。在本案例中，无论发票何时取得，折旧起始期均为暂估入账的次月（11月）。收到发票并调整资产原值后，不影响折旧计提的起始时间。
- 已计提折旧的处理：前期基于暂估价计提的折旧无需冲回或调整。这是会计估计变更中“未来适用法”的典型应用，即新的会计估计适用于变更日及以后期间，不调整以前期间报告结果。
- 税务与会计协调：企业所得税法实施条例规定，房屋建筑物的最低折旧年限为20年。企业选择的折旧年限（如25年）长于税法规定年限，在会计上可以按25年计提折旧，但在进行企业所得税汇算清缴时，需进行纳税调整。即，将会计折旧额与按税法规定年限（20年）计算的折旧差额，进行纳税调减（因为会计折旧额更小）。
四、 重要注意事项与风险提示
- 及时取得发票：应积极催促销售方开具发票。长期以暂估价值入账，若最终发票金额与暂估额差异巨大，可能引发税务关注。
- 完整保存凭证：购房合同、付款凭证、房产交接文件、发票等是证明交易真实性、资产所有权和成本准确性的核心证据链，必须妥善保管。
- 房产税的纳税义务发生时间：根据税法，纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。此时间点通常与计提折旧的起始时间一致，企业需同步进行房产税的纳税申报。
- 进项税额抵扣：务必在发票开具之日起360日内进行认证或勾选确认，逾期将无法抵扣进项税额，给企业带来直接损失。
总结而言，企业购置现房应在实际控制时暂估计入“固定资产”，次月起计提折旧。收到发票后，通过红字冲销和重新入账调整资产原值，并按未来适用法调整未来折旧额。正确处理不仅能确保财务报表的准确性，也能保障企业充分享受进项税抵扣，并满足税务合规要求。