一、核心结论：个人出租住房无法代开专票，只能开普票
一般纳税人公司租赁个人住房用于员工居住，不能取得增值税专用发票。根据《增值税暂行条例》及其实施细则，自然人（个人）出租住房，属于适用简易计税方法的应税行为，但按照国家税务总局公告2016年第16号，自然人出租住房不得申请代开增值税专用发票，只能代开增值税普通发票。即使公司愿意承担所有税费，税务机关也不予开具专票。因此，公司无法抵扣这笔租金的进项税额。
二、个人出租住房的增值税税率（税点）
个人出租住房，增值税征收率有特殊优惠：按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。即：
- 应纳增值税 = 月租金收入 ÷ (1 + 5%) × 1.5%
- 例如月租金6800元（含税）：6800 ÷ 1.05 × 0.015 = 97.14元
- 此外，还需缴纳附加税费（城市维护建设税、教育费附加等），通常为增值税额的12%左右，即约11.66元。
- 个人所得税：财产租赁所得，减除20%费用后按20%税率。但实际执行中，各地往往采用核定征收率（如1%-2%），简便计算。
整体看来，房东去税务局代开发票的综合税负大约在租金的2.5%-5%之间，具体因地区、租金高低而异。
三、如何代开发票及所需材料
房东（或公司代办）可以前往租赁房屋所在地的税务机关办税服务厅申请代开增值税普通发票。所需材料通常包括：
- 房东身份证原件及复印件
- 租赁合同（原件及复印件）
- 承租方（公司）的纳税人识别号、名称、地址等信息
- 房产证或购房合同（证明房屋性质为住宅）
- 《代开增值税发票申请表》（现场领取填写）
部分地区已支持通过电子税务局“个人代开普票”模块线上申请，生成电子发票，无需跑大厅。
开票名称：应填写“不动产经营租赁住房租金”或“经营租赁个人住房租金”。税率栏显示“1.5%”（或“免税”若月租金低于10万元？注意：个人出租住房，分摊后月租金未超过10万元的，免征增值税。自2023年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人（含个人）月销售额10万元以下免征增值税。因此，若月租金6800元，实际可享受免税，不需要缴纳增值税及其附加。但免征增值税的情况下，同样不能开专票，只能开普票且税率栏注明“免税”。）
四、公司取得普票后的账务与税务处理
由于是普通发票（不得抵扣进项），公司直接将租金计入成本费用即可：
- 借：管理费用—职工福利费（或长期待摊费用） 6800元
- 贷：银行存款 6800元
如果公司统一为员工解决住宿，该租金属于职工福利费，按照工资薪金总额14%的限额在企业所得税前扣除。超过部分需纳税调增。另外，该住房租金不需要代扣代缴员工的个人所得税，因为公司直接支付给房东，员工并未取得货币性收入。
五、为什么个人出租住房不能开专票？
政策制定主要出于两个考虑：一是个人出租住房交易零散，税务征管难以全面覆盖，开专票需要进项税额抵扣链条完整，个人作为纳税人不具备一般纳税人资格；二是防止通过虚构住房租赁虚开专票骗取税款。因此，法规明确禁止个人出租住房代开专票。如果企业确实需要进项抵扣，只能选择向一般纳税人或小规模纳税人的单位租赁房屋（如长租公寓公司），由对方开具专票。
六、补充建议
- 如果公司租赁住房租金较高（如每月几万元），建议与房东协商，由房东注册为个体工商户或小规模纳税人（但手续较麻烦），或改租公司名下的公寓。
- 若实在无法取得专票，则需接受普票不能抵扣的事实。公司应确保取得合法有效的普票作为企业所得税税前扣除凭证，否则无票支出不得扣除。
- 签订租赁合同时，应明确约定税费承担方。通常房东要求“净租金”，所有税负由公司承担。公司可测算综合成本后决定是否接受。
七、常见误区澄清
- 误区一：公司去税务局以自己名义代开？不可以。代开发票的申请人必须是收款方（房东）。公司仅可代办，但发票上的销售方仍是房东。
- 误区二：个人可以开专票给一般纳税人？不可以。除特定情形（如个人销售或出租不动产且购买方为一般纳税人，国家税务总局有特殊规定允许代开专票，但仅针对商业用房或非住房？根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第十二条，个人出租住房，不得开具增值税专用发票；个人出租非住房（商铺、写字楼）是可以代开专票的！注意：住房与非住房政策不同。所以本案例中出租的是住房，不能开专票。如果是商铺，则可以开专票（征收率5%）。原回答中提到“个人啥时候可以开专票？”老师指出不可以，这是针对住房而言。我们补充了区别。
八、总结
- 个人出租住房 → 只能开普票，税率1.5%（月租金≤10万免税），不能开专票。
- 个人出租非住房（商铺、厂房） → 可代开专票，征收率5%。
- 公司取得普票后计入职工福利费，按14%限额扣除。
按照以上操作，合规取得发票，避免税务风险。