一般纳税人企业出租一栋位于市区的商业办公楼，年租金不含税收入约85万元。针对该业务，出租方应开具多少税率的增值税发票？如果出租方是小规模纳税人，税率又是多少？

房屋出租（不动产租赁）的增值税税率或征收率，取决于出租方的纳税人身份以及租赁物的性质（商业用房还是住房）。以下按照不同情形进行结构化解析，并澄清实务中容易出现的误区（例如有人误将不动产租赁按6%开票）。

一、一般纳税人出租不动产（商业办公、厂房、商铺等）

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》，不动产经营租赁服务适用税率为9%（自2019年4月1日起，原10%下调为9%）。

• 法定税率：9%
• 计税方法：一般计税方法（销项税额 − 进项税额）
• 发票开具：增值税专用发票或普通发票，税率栏填写9%

简易计税的特殊情形：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%征收率计算应纳税额。一经选择，36个月内不得变更。

二、小规模纳税人出租不动产（商业用房）

小规模纳税人（包括个体工商户和其他个人）出租不动产（非住房），按照5%征收率计算应纳税额。

• 征收率：5%
• 不得抵扣进项税额（小规模纳税人本身不抵扣）
• 月租金收入未超过10万元（季度30万元）的，免征增值税。注意：这里的免税属于起征点优惠，如果开具增值税专用发票，则需要按5%缴纳。

举例：某小规模企业出租商铺，月租金8万元（含税），未超10万元，可享受免税，只能开普通发票；若承租方要求开具专票，则需放弃免税，按5%缴纳增值税：不含税租金 = 8 ÷ (1+5%) ≈ 7.62万元，税额 = 7.62 × 5% = 0.38万元。

三、个人出租住房的特殊规定

根据财税〔2016〕36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

• 计算公式：应纳税额 = 含税租金 ÷ (1+5%) × 1.5%
• 适用范围：个体工商户出租住房，以及其他个人（自然人）出租住房。
• 月租金未超过10万元：同样免征增值税（普票）；如需开专票，则按1.5%缴纳。

注意：这里“个人”不包括企业。企业出租自有住房（例如企业将职工宿舍对外出租），仍按一般纳税人9%或小规模5%执行，不能适用1.5%。

四、常见错误辨析：为什么不能开6%？

不动产租赁属于“不动产”类服务，其税目为“不动产经营租赁”，对应税率9%（一般计税）或5%（简易/小规模）。6%的税率适用于“现代服务业”中的部分项目，例如：

• 信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务等。
• 有形动产租赁（如汽车、机器设备租赁）也是13%，而不是9%或6%。

实务中出现的6%房租发票，通常是因为开票方错误选择了税收分类编码（如选了“商业辅助服务”或“企业管理服务”），或者受票方（承租方）没有仔细核对。一旦发现，应要求出租方红字冲销后重新开具正确税率的发票。否则，承租方取得的进项税额可能因税率错误而被税务机关认定为不合规凭证，不得抵扣。

原问答矛盾点澄清：用户上传了一张发票，老师先说“发票对的”，后来又说“如果是租赁，应该开具9%”。这说明第一眼可能没注意税率，导致回答前后不一致。正确结论是：一般纳税人出租不动产，非简易计税情况下，税率必须为9%，不能是6%。

五、其他特殊情况

1. 土地使用权出租：按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，税率为9%（一般纳税人）或5%（小规模/简易）。
2. 转租不动产：转租方按照其纳税人身份和不动产取得时间适用相应税率。若转租方是一般纳税人，且其租入的不动产在2016年5月1日后取得，则转租适用9%税率；若转租的是2016年4月30日前租入的不动产，可选择简易5%。
3. 不动产融资租赁：不同于经营租赁，融资租赁属于“金融服务”中的“融资租赁服务”，一般纳税人适用6%税率（但有形动产融资租赁为13%）。但需注意，不动产融资租赁实务中较少，且与普通房屋出租完全不同，不可混淆。
4. 个人出租非住房（如商铺、写字楼）：按照5%征收率，无减征优惠，月租超10万元才需缴税。

六、总结表格

实操建议：

• 承租方在收到房租发票时，务必检查税率是否正确（一般纳税人应为9%或5%简易，小规模5%）。若发现6%税率，应拒收并要求重开。
• 出租方若为一般纳税人，错误开成6%，需在当月作废或次月红冲，重新开具9%发票，并更正申报，补缴增值税及滞纳金。

政策依据：财税〔2016〕36号、国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》。