个人出租非住房（写字楼）给公司作为办公场地，涉及多个税种。以下按两处房产分别计算税费金额，并明确哪些税应由谁承担、发票开具的合规要求。
第一部分：税费明细及计算
个人出租写字楼（非住房）涉及的主要税种包括增值税、房产税、个人所得税、印花税和城镇土地使用税。计算时需注意金额按合同约定的不含税租金计算，且增值税小规模纳税人可享受相应减免政策。
一、房屋A：半年租金30,275元（月租金5,045.83元）
第一步：增值税
根据现行规定，个人出租不动产，月租金收入不超过15万元的，免征增值税。房屋A月租金5,045.83元，未超过15万元，因此增值税为0元。附加税费（城建税、教育费附加等）随增值税免征而免除。
第二步：房产税
个人出租非住房，房产税按租金收入的12% 缴纳。计税依据为不含增值税的租金收入（因免征增值税，即为含税租金）。房产税 = 30,275 × 12% = 3,633元。若房东符合小规模纳税人条件，可享受减半征收（即6%），但此处按全额计算为例。
第三步：个人所得税
个人出租房屋取得的租金收入，应按“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税，税率为20% 。允许扣除的项目包括：房产税、印花税、修缮费用（每月最高扣除800元）等。计算公式为：应纳税所得额 = 租金收入 - 相关税费（房产税、印花税等） - 修缮费用 - 800元（费用扣除标准）。其中，租金收入为不含增值税收入（30,275元），房产税3,633元，印花税30,275 × 0.1% = 30.28元（按租赁金额千分之一贴花，税额不足1元按1元贴花，但计算时可取整）。应纳税所得额 = 30,275 - 3,633 - 30.28 - 800 = 25,811.72元。个人所得税 = 25,811.72 × 20% = 5,162.34元。若房东不能提供有效凭证证明修缮费用等，税务机关可能核定征收，但此处按查账征收为例。
第四步：印花税
房屋租赁合同应按“财产租赁合同”税目缴纳印花税，税率为租金总额的千分之一（0.1%） 。印花税 = 30,275 × 0.1% = 30.28元（实际贴花时可按30元或31元取整，按30元计算）。
第五步：城镇土地使用税
个人出租写字楼还需缴纳城镇土地使用税，具体税额根据房产所在地的土地等级和单位税额确定，此处无法直接计算，需按当地标准申报，通常按年缴纳。
房屋A税费合计（不含城镇土地使用税）：3,633 + 5,162.34 + 30.28 = 8,825.62元，占租金总额29.15%。
二、房屋B：年租金85,000元（月租金7,083.33元）
第一步：增值税
月租金7,083.33元，未超过15万元，增值税为0元。
第二步：房产税
房产税 = 85,000 × 12% = 10,200元。
第三步：个人所得税
扣除房产税10,200元、印花税85,000 × 0.1% = 85元、费用扣除标准800元（全年可扣800 × 12 = 9,600元，但需注意修缮费用每月最高800元）。应纳税所得额 = 85,000 - 10,200 - 85 - 9,600 = 65,115元。个人所得税 = 65,115 × 20% = 13,023元。
第四步：印花税
印花税 = 85,000 × 0.1% = 85元。
第五步：城镇土地使用税
同房屋A，需按当地标准另行计算。
房屋B税费合计（不含城镇土地使用税）：10,200 + 13,023 + 85 = 23,308元，占租金总额27.42%。
三、关于附加税费的补充说明
通常情况下，附加税费随增值税缴纳，缴纳增值税时需同时缴纳城建税、教育费附加等。本例中两处房产月租金均未超过10万元，因此增值税免征，附加税费也相应免除，不需单独计算。
四、税费承担主体
根据相关税法规定，法定纳税义务人是房东。若合同未约定税费由谁承担，则依法由房东承担。但实务中，房东常要求“税后租金”或“税费由承租方承担”，双方可在租赁合同中明确约定税费承担方式。若无明确约定，税务机关将向房东追缴税款。
重要提示：若约定由承租方（公司）承担税费，公司支付给房东的款项实质上包含了租金和税款两部分，但税票只能以房东名义开具。公司只能将实际支付的租金部分计入成本费用，代垫的税款（即替房东缴纳的税费）因不属于公司自身费用，通常无法在企业所得税前扣除，这一点需在签订合同时充分考虑。
第二部分：发票开具的合规要求
一、房东以本人名义代开发票是唯一合规路径
无论房东是老人、未成年人，还是不便到场，发票的销售方名称必须是房产证上的产权人。房屋A和房屋B的房产证上分别登记的是房东本人的名字（或房东儿子的名字），那么代开发票时，纳税人名称必须与房产证权利人一致。
若房东试图用其名下另一家租赁公司的名义开具发票，属于发票抬头与真实业务主体不符，即“虚开发票”行为。该租赁公司与公司之间不存在真实的房屋租赁关系，也未签订相应的租赁合同，在此情况下为不相干的业务开具发票，不符合发票管理办法关于如实开具发票的要求。一旦税务机关查实，该租赁公司可能面临罚款乃至刑事责任，受票方（公司）也可能因此无法将租金在企业所得税前扣除，甚至被税务机关追缴已抵扣的税款并加收滞纳金。
结论：不能以租赁公司名义代开，必须由产权人（或其法定代理人）到税务机关代开。
二、未成年人作为产权人如何开票
若房产证登记在房东未满18周岁的儿子名下，根据法律规定，未成年人的法定监护人（即房东本人）可携带以下材料到不动产所在地税务机关代开发票：
- 不动产权证书（房产证）原件及复印件；
- 未成年人身份证或户口簿；
- 监护人身份证及监护关系证明（如户口簿或出生证明）；
- 租赁合同原件及复印件；
- 承租方（公司）的营业执照副本复印件及开票信息；
- 《代开增值税发票申请表》（税务局提供）。
税务机关会以未成年人的名义开具发票（纳税人识别号为未成年人的身份证号），房东作为监护人签字确认即可，不存在“未满18岁不能开票”的障碍。若房东因故无法到现场，可向当地税务机关咨询是否支持线上代开渠道，目前部分地区已开通电子税务局自然人代开不动产租赁发票功能。
第三部分：账务处理与风险提示
一、公司取得合规发票后的账务处理
假设两处房产均已取得房东代开的合规增值税普通发票（免税），且租金均按权责发生制分期确认费用：
支付租金时（以房屋A为例）：
借：预付账款——房屋A租金 30,275
贷：银行存款 30,275按月摊销时（每月5,045.83元）：
借：管理费用——租赁费 5,045.83
贷：预付账款——房屋A租金 5,045.83房屋B同理，按全年租金85,000元分12个月摊销。
二、若取得不合规发票的处理
如果房东无法提供合规发票，或提供的是租赁公司名义虚开的发票，公司支付的租金将面临无法在企业所得税前扣除的风险。在年度汇算清缴时，需进行纳税调增处理，可能导致公司多缴企业所得税。
三、风险提示
- 印花税：租赁合同印花税由签订合同的双方分别计算缴纳，税率千分之一，建议公司按合同金额自行计算缴纳，避免后续稽查风险。
- 城镇土地使用税：金额通常与房屋面积和土地等级挂钩，虽然金额不大，但务必纳入全年税务测算，确保无遗漏。
- 合同约定：建议在租赁合同中明确税费承担方及发票提供方式，避免后续争议。若约定由公司承担税费，需在合同中注明“租金不含税费，税费由承租方承担”，并为公司决策层准备详细的税务成本测算。
- 付款对象：款项应支付给产权人（即房东或其儿子），而非租赁公司，付款记录与发票、合同保持一致，形成完整的证据链。