一、增值税及附加税费
个人出租商业房屋，增值税适用征收率为5%。根据现行增值税政策，个人出租不动产，月租金收入未超过10万元的，免征增值税。月租金9500元，未达到10万元的门槛，因此在代开普通发票时，增值税及随征的附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）均为零。
若承租方要求开具增值税专用发票，则需按5%征收率缴纳增值税，税款由出租方承担。附加税费以实际缴纳的增值税为计税依据，因此开专票缴纳增值税的同时，附加税费也将同步产生。
二、房产税
个人出租商业房屋，房产税按租金收入的12%计算缴纳。根据现行税收优惠政策（如财税〔2019〕13号及后续延续政策），小规模纳税人的房产税可减半征收，实际税负为6%。
- 房产税 = 9500 × 6% = 570元
三、印花税
商业房屋租赁合同属于“财产租赁合同”税目，法定税率为0.1%（即千分之一）。根据现行优惠政策，个人作为小规模纳税人可享受减半征收，实际税负为0.05%。
- 印花税 = 9500 × 0.05% = 4.75元
四、个人所得税
个人出租商业房屋取得的租金收入，应按“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税，法定税率为20%。与个人出租住房（税率10%）不同，商业房屋不适用10%的低税率优惠。
个人所得税的计算采用据实征收方式，具体公式为：
应纳税所得额 = 租金收入 × (1 - 20%) - 允许扣除的税费 - 实际发生的修缮费用（不超过800元/月）
其中：
- 租金收入为不含增值税收入（普票免征增值税，按9500元计）。
- “1-20%”为法定费用扣除标准（每次收入超过4000元的，减除20%的费用）。
- 允许扣除的税费包括已缴纳的房产税和印花税。
- 修缮费用：若出租期间发生由纳税人负担的房屋修缮费用，可凭有效凭证在修缮费实际发生当月扣除，每月最高扣除限额为800元，当月扣不完的可结转下月继续扣除，直至扣完为止。
计算过程：
- 扣除20%后的收入 = 9500 × (1-20%) = 7600元
- 减除房产税及印花税后的余额 = 7600 - 570 - 4.75 = 7025.25元
- 个人所得税 = 7025.25 × 20% = 1405.05元
当月合计总税额 = 0（增值税及附加） + 570（房产税） + 4.75（印花税） + 1405.05（个税） = 1979.8元
五、地区性核定征收政策的补充说明
上述计算为据实征收口径，为法定标准计算方式。在实际操作中，部分地区的税务机关对个人出租商业房屋实行个人所得税核定征收政策，即按租金收入的一定比例（如1%至3%）核定征收个人所得税，而不再按上述据实征收公式计算。
若当地执行核定征收，税负将大幅降低。例如，按租金收入的2%核定征收个税，则个税仅为9500 × 2% = 190元，远低于据实征收的1405.05元。企业或个人在代开发票前，建议提前向当地办税服务厅咨询当地的核定征收政策及具体比例，以便准确预估税负。
六、综合建议
- 优先选择代开普通发票：普票免征增值税及附加，可有效降低总体税负。
- 了解当地执行口径：不同地区的税务机关对商业房屋租赁的个税征收方式存在差异，建议提前确认所在区县的执行标准。
- 保留修缮费用凭证：若出租期间发生房屋修缮支出，妥善保管发票，可在个税计算时扣除。
- 注意合同约定：租赁合同中应明确税费承担主体，避免后续纠纷。