一、法定纳税义务人是出租方，不是承租方
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。承租方不是法定纳税人，无论租赁合同如何约定，纳税义务主体始终是出租方。
实践中经常出现出租方要求承租方承担税费的情况，这属于双方民事约定，不改变法定纳税义务人。若承租方未按约定承担，税务机关追缴的对象仍是出租方，出租方缴纳后可依据合同向承租方追偿。
二、计税依据与税率
房产出租的，以不含增值税的租金收入为房产税的计税依据。根据财税〔2016〕43号文件，计征房产税的租金收入不含增值税。
从租计征的基本税率为12%。但存在两类优惠：第一，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。第二，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税，已享受其他优惠的可叠加享受。
应纳税额的计算公式为：应纳税额 = 不含增值税租金收入 × 适用税率 × 减半系数（如适用）。例如，公司出租非住房月租金不含税收入10万元，一般纳税人适用12%，年应纳税额为10万 × 12% × 12 = 14.4万元；若为小规模纳税人，叠加减半后实际税率为6%。
三、免租期的特殊处理
租赁合同约定免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，即从“从租计征”切换为“从价计征”。从价计征的计税依据为房产原值一次减除10%至30%后的余值，具体减除幅度由省级人民政府规定，税率为1.2%。
例如，某商铺原值500万元，当地减除比例为30%，免租期内年应纳税额为500万 × (1-30%) × 1.2% = 4.2万元。免租期结束后，恢复按租金收入从租计征。
四、公司代缴房产税的账务处理
若租赁合同约定由承租方承担房产税，需区分两种情形：
情形一：代垫后向出租方收回。 支付时借记“其他应收款——代垫房产税”，贷记“银行存款”；收回代垫款时借记“银行存款”，贷记“其他应收款——代垫房产税”。
情形二：公司自行承担，不向出租方收回。 支付时借记“营业外支出”，贷记“银行存款”。该支出在企业所得税前不得扣除，汇算清缴时需做纳税调增。
若公司为小规模纳税人或小型微利企业，自身房产可享受减半优惠，但代出租方缴纳的房产税不属于自身纳税义务，不适用该减半政策。
五、税务风险提示
第一，公司代出租方承担的房产税计入营业外支出后，汇算清缴时必须纳税调增，否则存在补税风险。第二，完税凭证上纳税人名称为出租方个人，公司不能凭该凭证税前扣除。若要在税前扣除，应通过提高租金的方式将税费包含在租金中，由出租方代开发票，公司按含税租金入账。第三，租赁合同应明确税费承担方，避免后续争议。第四，若出租方为个人且未代开发票，公司支付的租金无法税前扣除，同时可能面临未履行代扣代缴义务的风险。