一、先看资产是否达到预定可使用状态
固定资产能否确认、折旧能否起算，关键不在于发票是否取得，而在于资产是否达到预定可使用状态。商铺属于不动产，通常以实际交付、验收合格、可以正常使用为达到预定可使用状态的标志。仅取得发票，但商铺尚未交付，说明企业尚未取得该资产的控制权和使用权，不能转入固定资产。
二、会计处理规则
根据《企业会计准则第4号——固定资产》，固定资产同时满足经济利益很可能流入企业、成本能够可靠计量两个条件时，才能予以确认。外购商铺在未交付前，已支付的款项和取得的发票，可先通过“在建工程——商铺”或“预付账款——购房款”归集，不转入固定资产。待实际交付、达到可使用状态后，再从在建工程或预付账款转入固定资产。当月转入固定资产的，当月不计提折旧，从下月起计提。因此，若10月只是收到发票，未交付，则10月不能转固，11月不能计提折旧；若10月已实际交付并达到可使用状态，则10月可转固，11月可计提折旧。
三、企业所得税处理
根据《企业所得税法实施条例》第五十九条，企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。未交付、未投入使用的商铺，即使账面已计入固定资产并计提折旧，该折旧也不得在企业所得税前扣除，汇算清缴时需做纳税调增。若后续实际交付并投入使用，再从投入使用月份的次月起税前扣除折旧。
四、契税与折旧起算的关系
根据《契税法》第九条，契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者取得其他具有权属转移合同性质凭证的当日。契税应在办理权属登记前申报缴纳。契税是否缴纳，不影响商铺交付和折旧起算时点。但契税属于取得不动产的成本组成部分，应计入固定资产原值。若交付时尚未缴纳契税，可按暂估价值转固并计提折旧，待实际缴纳契税后调整固定资产原值，已计提折旧通常不追溯调整。
五、分录示例
支付购房款并取得发票，商铺未交付：
借：在建工程——商铺（或在预付账款）
借：应交税费——应交增值税（进项税额）（若符合抵扣条件）
贷：银行存款
实际交付，达到可使用状态：
借：固定资产——商铺
贷：在建工程——商铺
次月计提折旧：
借：管理费用——折旧费
贷：累计折旧
若错误在未交付时已转固并计提折旧，应红字冲回：
借：固定资产（红字）
贷：在建工程（红字）
借：管理费用——折旧费（红字）
贷：累计折旧（红字）
六、风险提示与建议
第一，提前转固和计提折旧会导致会计信息失真，企业所得税前不得扣除，可能触发税务预警。第二，转固时点应以交付验收单、钥匙交接记录、实际占用证明等为依据，不能仅凭发票日期。第三，契税应计入固定资产原值，缴纳后及时调整原值。第四，若已错误计提折旧，应尽快更正账务并在汇算清缴时调增。第五，留存购房合同、发票、交付验收单、契税完税凭证等资料备查。