一、出租房产开什么票、什么税率，先看纳税人身份和房产取得时间。
一般纳税人出租不动产，一般计税方法适用9%税率；如果房产属于2016年4月30日前取得的老项目，可以选择简易计税，按5%征收率计算。小规模纳税人出租不动产，按5%征收率，现行优惠期间减按1%。无论哪种，都属于“不动产经营租赁”征税项目，不能开具不征税发票，也不能按13%开具。出租方如果错误开具不征税发票，受票方无法抵扣，出租方自身也面临未申报销项的风险。
二、国家电网为什么能开不征税发票：因为它开的两类票，都不是“卖电”本身。
电网开具的不征税发票，常见的有两种。第一种是预存电费充值：企业先充值、后用电，充值环节属于单用途商业预付卡预收款，电网尚未发生销售电力货物的纳税义务，只能开具税率栏为“不征税”的普通发票；等实际抄表用电后，再按实际用电量开具13%的电费征税发票。原始追问中“9月不征税、10月开13%”正是这个逻辑：9月是充值，10月是实际用电，两个环节对应两种票，不是同一笔业务开了两次。第二种是水利建设基金等政府性基金代收：这笔钱是政府性基金，不是电网的销售收入，电网只是代收代缴，不征增值税，因此开具不征税普通发票；企业取得后不能抵扣进项，但可以凭票在企业所得税前作为费用扣除。两类不征税发票的共同点是“开票时点或收费性质本身不产生增值税纳税义务”，这与出租房产收到租金即产生纳税义务，是完全不同的逻辑。
三、出租方不能比照电网开不征税发票，原因在于纳税义务发生时间不同。
电网预存电费能开不征税票，是因为充值环节税法上尚未确认销售；而出租房产收到预收款，税法上已经确认纳税义务。不能因为“对方开了不征税票”就推导出“我也可以开”，关键看自己的业务在开票时点是否已经产生增值税纳税义务。出租方收到租金（含预收）就应当开具9%、5%或1%的征税发票，并在当期申报销项。如果承租方要求先开票后付款，开票时点同样触发纳税义务，不能以“钱还没到”为由开不征税票。
四、承租方取得两类不征税发票的处理。
预存电费不征税发票，承租方不能抵扣进项，实际用电后取得13%电费专票再勾选抵扣；水利建设基金不征税发票，不能抵扣，凭票计入管理费用或相关成本，企业所得税前扣除。出租方取得的电费13%专票，如果用于出租房产（应税项目），进项可以正常抵扣；如果房产部分用于免税项目，按比例划分。概括来说：出租房产不能开不征税发票，一般计税9%、老项目简易5%、小规模现行1%，13%是动产租赁税率；电网不征税票源于预存充值未产生纳税义务或代收政府性基金，与租赁收租即产生纳税义务不同；出租方收到租金（含预收）即应开征税票并申报，不能比照电网；承租方取得两类不征税票均不能抵扣，电费待实际用电取得13%专票后再抵。